Jak koupit nemovitost ve Španělsku: Průvodce pro Čechy v roce 2026

Víte, co mají společného ranní káva na terase s výhledem na Středozemní moře a sen o vlastním domě pod španělským sluncem? Oba se dají splnit snáz, než si myslíte. Když jeden známý poprvé vyprávěl, že koupil apartmán na Costa Blanca, vypadalo to skoro jako výhra v loterii. Realita? Prodal byt v Česku a přestěhoval se do světa, kde zima znamená 15 stupňů a plavky používá i v lednu.

Koupě nemovitosti ve Španělsku není science fiction ani výsada ultra‑bohatých. Je to reálná možnost pro každého, kdo touží po změně životního stylu, chytré investici nebo prostě po místě, kam utéct před českými mrazy. Pojďme si projít celý proces od A do Z – bez zbytečných komplikací a s maximem praktických rad, aby byl váš sen o bydlení u moře opravdu dosažitelný.

Proč zrovna Španělsko? A proč právě teď?

Španělsko patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější destinace pro nákup rekreačních i investičních nemovitostí v Evropě. Není divu – když porovnáte cenu bytu v Praze s cenou bytu jen pár minut od pláže poblíž Alicante, začnete rychle chápat, proč tolik Čechů přemýšlí o změně adresy.

Rok 2026 je navíc ideální dobou, kdy se na možnosti koupě podívat vážněji. Trh se po post‑covidových výkyvech stabilizoval, nabídka je široká a kvalitní a levné nemovitosti u moře ve španělsku se stále dají najít, pokud víte, kde hledat. Nejde přitom jen o čísla a výnosy – jde o kvalitu života, o více slunce, více času venku a méně zimních depresí.

Co vás čeká: Realistický pohled na koupi nemovitosti

Je fér říct to na rovinu: koupě nemovitosti španělsko se v mnoha ohledech liší od koupě bytu v Brně nebo v Praze. Právní systém je jiný, proces zahrnuje několik kroků navíc a do hry vstupuje i jazyková bariéra. Na druhou stranu – když víte, co čekat, není důvod se bát. Místo stresu se z toho stane dobře zvládnutelný projekt.

Jak dlouho celý proces trvá?

Od prvního vážného „možná bychom něco ve Španělsku koupili“ až po okamžik, kdy držíte v ruce klíče, to obvykle trvá zhruba 3–6 měsíců. Záleží na tom, jak rychle si vyberete lokalitu, jak kvalitní tým kolem sebe máte a jestli máte včas vyřízené základní formality (hlavně NIE číslo).

Často to vypadá takto:

• 1–2 měsíce: výběr regionu, online průzkum, první cesta na prohlídky
• 1 měsíc: právní a finanční příprava, vyřízení NIE a bankovního účtu
• 1–3 měsíce: rezervace, právní prověrka, podpis u notáře a zápis do katastru

Ano, tempo je občas trochu „španělské“ – pohodové, pomalejší, někdy s nečekanou pauzou na siestu. Ale možná právě to je dobrá ochutnávka životního stylu, do kterého se chystáte vstoupit.

Kde hledat: Nejzajímavější regiony pro Čechy

Španělské pobřeží má tisíce kilometrů a ne každý kousek je ideální pro každého. Někdo chce rušnou promenádu a plné bary, jiný ticho, klid a šumění moře bez davů turistů. Vyplatí se věnovat výběru lokality opravdu hodně pozornosti – ta vám nakonec ovlivní každodenní život víc než typ dlažby nebo barva kuchyně.

Costa Blanca – nejoblíbenější volba Čechů

Costa Blanca (oblast kolem Alicante a Torrevieja) patří dlouhodobě k top volbám českých kupců. Přímé lety z Prahy, Brna či Vídně, rozumné ceny nemovitostí, silná expat komunita a 300 slunečných dnů v roce – to je kombinace, které se těžko odolává. Navíc tu snadno najdete i česky nebo slovensky mluvící realitní makléře a další služby.

Costa del Sol – pro ty, kdo chtějí něco navíc

Pokud hledáte prestiž, golfová hřiště, luxusnější prostředí a mezinárodní atmosféru, možná vás víc osloví Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona). Ceny jsou zde zpravidla o něco vyšší, ale odpovídá tomu i nabídka služeb, gastronomie a životního stylu.

Valencie a další místa

Valencie nabízí zajímavý mix city life a plážové pohody – velkoměsto, kde máte vše po ruce, ale zároveň jste za pár minut u moře. Kdo hledá spíše klid a přírodu, může se poohlédnout po pobřeží Costa Brava na severu nebo menších městech a vesnicích v dojezdové vzdálenosti od letišť.

Finanční realita: Cena není jen na cedulce

Největší chyba začátečníků? Počítají jen s cenou, která svítí v inzerátu. Ve skutečnosti musíte přičíst ještě náklady spojené s koupí – daně, právní služby, notáře a další poplatky. I tak ale často zjistíte, že celková částka stále vychází příznivěji než obdobná nemovitost v Česku.

Co zaplatíte navíc při koupi

• Daň z převodu / DPH: obvykle 6–10 % u starších nemovitostí, cca 10 % u novostaveb (dle regionu)
• Notář a katastr: dohromady zpravidla v řádu stovek eur
• Právník: orientačně 1 000–2 500 € (podle složitosti transakce)
• Administrativa (gestoría): několik set eur

Prakticky to znamená, že k inzerované cenně připočítáte zhruba 10–13 % a dostanete realistický rozpočet, s nímž byste měli počítat. Je lepší si to říct otevřeně hned na začátku, než se později divit, kam se „ztratily“ tisíce eur.

Pravidelné roční náklady

Nákupem to nekončí – stejně jako v Česku, i ve Španělsku počítejte s pravidelnými výdaji na údržbu a provoz.

• Daň z nemovitosti (IBI)
• Poplatky komunitě (u bytů a rezidenčních komplexů)
• Energie – elektřina, voda, případně plyn
• Pojištění nemovitosti
• Případná správa a úklid, pokud nemovitost pronajímáte

Na druhou stranu, za komunitní poplatky často dostáváte věci, které byste v Česku platili zvlášť – bazén, zahradníky, údržbu společných prostor, někdy i fitness. Tady už se vyplatí další otázka: „Kolik mě stojí komfort, který doma nemám?“

Právní minimum: NIE, právník a notář

Aby celá koupě nemovitosti španělsko proběhla hladce, je dobré hned na začátku znát tři klíčová slova: NIE, abogado a notario. Zní to možná trochu exoticky, ale ve skutečnosti jde o logický a poměrně přehledný systém.

NIE – vaše identifikační číslo ve Španělsku

NIE (Número de Identidad de Extranjero) je něco jako „rodné číslo cizince“. Bez něj nekoupíte nemovitost, neotevřete účet, ani nepřepíšete energie. Dá se vyřídit přes španělský konzulát v Praze nebo přímo ve Španělsku – a určitě se vyplatí to neodkládat na poslední chvíli.

Proč se nevyplácí šetřit na právníkovi

Španělský právník (abogado) specializovaný na realitní právo je váš nejdůležitější spojenec. Zkontroluje právní stav nemovitosti, odhalí případné dluhy a zástavy, ověří, že je vše v pořádku s dokumentací a stavebním povolením a pohlídá, že smlouva je férová i pro vás – ne jen pro prodávajícího.

Příběhy lidí, kteří „ušetřili“ tím, že právníka vynechali, bohužel často končí velmi draze – skrytými dluhy, nelegální přístavbou nebo komplikacemi s převodem vlastnictví. Tohle je místo, kde se šetření opravdu nevyplácí.

Praktický postup: Od snu k podpisu

Možná teď přemýšlíte: „Dobře, ale kde přesně začít?“ Podívejme se na celý proces krok za krokem, v praxi a bez zbytečných frází.

Krok 1: Ujasněte si, co vlastně chcete

• Je vaším cílem rekreační byt pro rodinu, investice k pronájmu nebo budoucí bydlení na důchod?
• Jaký máte rozpočet včetně 10–13 % vedlejších nákladů?
• Chcete rušnější město, nebo klidnější lokalitu?
• Chcete mít letiště, nemocnici a školy v blízkém okolí?

Čím konkrétnější budete, tím snáz se vám potom vybírá lokalita i konkrétní nabídky. „Něco hezkého u moře“ zní romanticky, ale při vyjednávání s realitkou vám to moc nepomůže.

Krok 2: První průzkumná cesta

Fotky a videa jsou super, ale realitu nenahradí. Vyplatí se vzít si týden dovolené, vybrat si 1–2 oblasti a jet se podívat naživo. Ideálně si domluvit prohlídky předem, ať čas využijete efektivně.

Vyzkoušejte si:

• Jak to vypadá v okolí ráno, odpoledne i večer
• Kde se parkuje, kde jsou obchody, kavárny, restaurace
• Jak dlouho trvá cesta z letiště
• Jak se v lokalitě cítíte – bezpečí, atmosféra, hluk

Jeden z častých „wau efektů“ kupujících: teprve na místě zjistí, že lokalita, do které se zamilovali podle fotek, jim v reálu nesedí – a naopak objeví místo, o kterém nikdy neslyšeli, ale okamžitě si ho zamilují.

Krok 3: Rezervace a právní prověrka

Jakmile si vyberete konkrétní nemovitost, přichází fáze rezervace. Běžnou praxí je složení rezervační zálohy (několik tisíc eur), která drží nemovitost „stranou trhu“, zatímco váš právník provádí detailní prověrku.

Kontroluje se mimo jiné:

• Výpis z katastru (nota simple)
• Případné dluhy a zástavy
• Stavební povolení a dokumentace
• Zaplacené daně a poplatky
• Stav společenství vlastníků (komunity)

Je to přesně ta chvíle, kdy jste rádi, že máte po boku člověka, který španělské právo ovládá a rozumí každému řádku ve smlouvách i poznámkách pod čarou.

Krok 4: Podpis u notáře a předání klíčů

Finální podpis probíhá u notáře. Ten přečte smlouvu, ověří totožnost obou stran, zkontroluje podmínky a celý proces formálně stvrdí. Po podpisu, úhradě kupní ceny a vyřízení formalit se můžete těšit na ten nejhezčí moment – předání klíčů od vaší nové španělské nemovitosti.

Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout

Pár chyb se na trhu opakuje tak často, že stojí za to je zmínit zvlášť. Možná se v některé myšlence poznáte – o to lepší, že se na ni můžete připravit dopředu.

• Nákup bez osobní návštěvy: fotky neukáží hluk z okolí, zápach z blízké továrny ani bar plný turistů pod okny.
• Podcenění jazykové bariéry: právní španělština je výzva i pro někoho, kdo „docela umí anglicky“.
• Skočení na „super levnou nabídku“: extrémně nízká cena má vždy důvod – skryté vady, dluhy, nelegální stavba.
• Ignorování budoucích daní: z pronájmů i z vlastnictví musíte skládat účty jak ve Španělsku, tak v Česku.

Financování: Hypotéka vs. hotovost

Další častá otázka: „Má smysl řešit španělskou hypotéku, nebo raději zaplatit v hotovosti?“ Jednoznačná odpověď neexistuje, záleží na vaší situaci, příjmech a investiční strategii.

Španělské banky obvykle nerezidentům půjčují zhruba 60–70 % z odhadní ceny nemovitosti, s mírně vyšší úrokovou sazbou než u rezidentů. Alternativou je financovat nákup přes českou banku (například formou zástavy jiné nemovitosti v ČR) a ve Španělsku platit v hotovosti – administrativně je to často jednodušší.

Život po koupi: Dovolená, pronájem nebo nový domov?

Koupí příběh nekončí, naopak teprve začíná. Pro někoho je španělská nemovitost primárně dovolenková základna, pro jiného investiční zajištění a pro dalšího první krok k trvalému přesunu na jih.

Možnosti využití:

• Vlastní dovolená: kdykoli chcete, bez hledání hotelů, bez drahých last minute.
• Krátkodobé pronájmy: atraktivní lokalita může přinést zajímavý roční výnos.
• Dlouhodobé pronájmy: stabilnější, ale obvykle nižší výnos než krátkodobé.
• Budoucí život na důchod: mírné klima, nižší náklady na energie, více času venku.

Je to pro vás?

Možná si teď říkáte: „Zní to skvěle, ale jsem na to opravdu připraven?“ Položte si několik jednoduchých otázek: Využijete nemovitost opravdu pravidelně? Máte finanční rezervu i po nákupu? Je vaše motivace jasná – investiční, životní styl, plán do budoucna?

Pokud na většinu z nich odpovíte kladně a myšlenka vlastní terasy s výhledem na moře ve vás nevyvolává stres, ale spíš nadšení, pak možná nastal čas posunout se od snění k činům. A právě dobře naplánovaná a promyšlená koupě nemovitosti španělsko může být krok, který vám jednou změní život k lepšímu.